Custos extras do financiamento imobiliário em 2026: além das parcelas

Resposta rápida

Comprar imóvel financiado em 2026 tem um custo paralelo que o banco não financia: ITBI, escritura, registro, avaliação, tarifa de cadastro e vistoria final somam em média 4% a 6% do valor do imóvel, pagos do próprio bolso na assinatura. Em um imóvel de R$ 500.000, são cerca de R$ 20.000 a R$ 27.000 que precisam estar separados, fora a entrada. E ao longo do contrato, dois seguros entram na parcela mensal (DFI e MIP) e somam de R$ 120 a R$ 320 por mês em financiamentos de R$ 400.000.

Os custos que o banco não financia

Quem está fechando uma compra olha primeiro o valor da parcela e a taxa de juros. O resto fica escondido na minuta. O que entra em cena no dia da assinatura, fora a entrada:

• ITBI, imposto municipal sobre a transmissão
• Escritura pública, lavrada em tabelionato de notas
• Registro no cartório de imóveis, que efetiva a transferência
• Avaliação do imóvel feita pelo banco
• Tarifa de abertura ou de cadastro do financiamento
• Vistoria final em alguns contratos
• Seguros DFI e MIP, embutidos nas parcelas

Cada item tem base legal própria e pesa de um jeito. Vamos por partes.

ITBI: o maior dos custos no ato

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal, regulado pela Lei Orgânica de cada cidade. As alíquotas em 2026 ficam entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de venda (o que for maior). São Paulo capital cobra 3%. Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte trabalham com 2% a 3%. O pagamento é exigido antes do registro, e sem ITBI quitado o cartório recusa a transferência.

Em um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000 só de ITBI.

Programas como o Minha Casa Minha Vida têm isenção ou redução de ITBI em vários municípios para a faixa 1 e parte da faixa 2. Antes de calcular, confira a lei municipal e o decreto de regulamentação do MCMV local.

Escritura e registro

A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda. Sai no tabelionato de notas e tem custo tabelado por lei estadual (em SP, a Tabela de Custas e Emolumentos da Corregedoria Geral de Justiça). Para imóvel de R$ 500.000 em SP, a escritura sai por volta de R$ 4.500.

Depois da escritura, o documento é levado ao cartório de registro de imóveis competente. O registro também é tabelado e custa em torno de R$ 3.000 para imóvel de R$ 500.000 em SP.

Quando o imóvel é financiado com alienação fiduciária (regra geral nos financiamentos imobiliários desde a Lei 10.931/2004, tanto SFH quanto SFI), o contrato de financiamento do banco vale como instrumento particular com força de escritura pública e dispensa a lavratura no tabelionato de notas. O comprador paga só o registro do imóvel no cartório (com o contrato anexado). Isso reduz o custo total: em SP, em vez de pagar escritura + registro (~R$ 7.500), o comprador paga só os R$ 3.000 do registro. A escritura tradicional permanece obrigatória só em compras à vista ou em consórcio quitado.

Para entender quando vale o SFH e quando o SFI faz mais sentido, leia /artigos/sfh-vs-sfi.

Avaliação e tarifa de cadastro

Antes de aprovar o financiamento, o banco manda um engenheiro avaliar o imóvel. O custo varia por banco:

• Caixa Econômica: R$ 2.700 a R$ 3.500 em 2026
• Itaú, Bradesco, Santander: R$ 2.000 a R$ 3.000
• Bancos médios: a partir de R$ 1.800

A tarifa é paga antes do início do contrato e não volta se o financiamento for negado depois.

A tarifa de cadastro (alguns bancos chamam de tarifa de abertura) costuma ficar entre R$ 500 e R$ 1.500. É cobrança fixa pelo serviço de análise documental.

Em alguns contratos entra uma vistoria final antes da entrega das chaves, que custa R$ 500 a R$ 1.000.

Exemplo prático: imóvel de R$ 500.000 com 80% financiados

Casal financiando 80% de um imóvel de R$ 500.000 em SP capital, pelo SFH com a Caixa, pelo sistema SAC em 30 anos.

Item	Valor
Entrada (20%)	R$ 100.000
ITBI (3%)	R$ 15.000
Registro de imóveis	R$ 3.000
Avaliação Caixa	R$ 3.000
Tarifa de cadastro	R$ 1.000
Vistoria final	R$ 500
Total no ato	R$ 122.500

Mais 4,5% do valor do imóvel só em taxas, fora os 20% de entrada. Quem entra com FGTS dos dois cônjuges cobre parte da entrada, mas os R$ 22.500 de custos extras saem do dinheiro líquido. Programa a planilha com folga.

A parcela inicial pelo SAC com taxa de 10,5% ao ano fica em torno de R$ 4.700, decrescendo ao longo dos 360 meses. Dentro dessa parcela já estão embutidos os seguros DFI e MIP.

Seguros DFI e MIP: o custo invisível das parcelas

Todo financiamento imobiliário no Brasil obriga dois seguros, previstos na Lei 4.380/1964 e regulamentados pelo CMN:

• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre incêndio, alagamento estrutural, raio e outras catástrofes que destruam ou danifiquem o bem. A alíquota em 2026 fica entre 0,01% e 0,03% ao mês sobre o saldo devedor. Em R$ 400.000 financiados: R$ 40 a R$ 120 por mês.
• MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo devedor se o mutuário morre ou fica permanentemente inválido. Aliquota em 2026: 0,02% a 0,05% ao mês sobre o saldo devedor. Em R$ 400.000: R$ 80 a R$ 200 por mês.

Os dois seguros somam, no início de um financiamento de R$ 400.000, algo entre R$ 120 e R$ 320 por mês. Conforme o saldo devedor cai (no SAC, ao longo dos anos), o valor dos seguros também cai.

A Lei 13.846/2019 e a Resolução CMN 4.676/2018 obrigam o banco a oferecer ao cliente a possibilidade de escolher a seguradora. Na prática, o cliente assina o pacote do banco e nunca compara. Vale pedir ao banco a opção de seguro de terceiros: às vezes uma seguradora externa cobra 30% a 40% menos pelo mesmo MIP, e o banco é obrigado a aceitar.

Custos do financiamento ao longo dos 30 anos

Somando tudo num financiamento de 30 anos a 10,5% ao ano com saldo inicial de R$ 400.000:

• Juros pagos no total: cerca de R$ 480.000 (mais do que o próprio principal)
• Seguros DFI + MIP acumulados: cerca de R$ 30.000 a R$ 50.000 ao longo dos 360 meses
• Custos no ato (ITBI + escritura + registro + avaliação): R$ 22.500 do bolso

O imóvel de R$ 500.000 acaba custando ao comprador algo em torno de R$ 900.000 a R$ 950.000 ao longo de três décadas. Por isso a decisão entre financiar 30 anos ou financiar 20 anos pesa tanto: cada cinco anos a menos de prazo corta cerca de R$ 90.000 a R$ 110.000 de juros totais.

Como reduzir os extras na prática

• Usar FGTS dos dois cônjuges: dobra o saldo aplicado na entrada e libera dinheiro vivo para os custos no ato.
• Comprar pelo SFH (Lei 9.514) com alienação fiduciária: dispensa escritura pública e corta uns R$ 4.000 a R$ 5.000.
• Programa Minha Casa Minha Vida: isenção de ITBI em vários municípios para a faixa 1, redução de tarifas e juros subsidiados.
• Comparar seguradora: usar MIP externo pode economizar R$ 50 a R$ 100 por mês ao longo de 30 anos.
• Pagar custos à vista, não financiar: alguns bancos oferecem embutir os custos no contrato. Você paga juros desses R$ 22.500 pelos 30 anos. Se tem o dinheiro separado, pague no ato.

A armadilha do financiamento dos custos

Quando o cliente fecha próximo do limite (não tem reserva para ITBI + escritura), o banco oferece somar tudo ao saldo financiado. Parece resolver, mas o custo cresce:

• R$ 22.500 financiados em 30 anos a 10,5% ao ano = parcela adicional de ~R$ 200 por mês
• Total pago em 30 anos: cerca de R$ 70.000 sobre os R$ 22.500 originais

Se você tem como pagar à vista os custos, pague. O dinheiro do bolso vale três vezes mais do que o mesmo dinheiro financiado por trinta anos.

Simulação completa antes de assinar

Antes de fechar a proposta, jogue todos os custos no simulador de financiamento imobiliário: valor do imóvel, percentual de entrada, prazo, sistema (SAC ou Price), taxa de juros, ITBI estimado, escritura, registro e avaliação. O simulador devolve a parcela inicial, o saldo devedor por ano e o custo total nominal. Sem essa visão, o financiamento parece barato porque a parcela inicial cabe no orçamento. Olhe sempre o total nominal e o custo no ato.

Fontes oficiais

• Lei 4.380/1964, que cria o SFH e exige seguros DFI e MIP — planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm
• Lei 9.514/1997, alienação fiduciária e SFI — planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
• Resolução CMN 4.676/2018, regras de operações de crédito imobiliário — bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/exibenormativo?tipo=Resolu%C3%A7%C3%A3o&numero=4676
• Prefeitura de São Paulo — ITBI — prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi