Calculadora de Reajuste de Aluguel
Quanto fica o aluguel depois do reajuste anual? Calcula com IGP-M, IPCA, INPC, IPC-FIPE ou qualquer outro índice acordado em contrato, com base na Lei do Inquilinato.
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Aluguel reajustado
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Os índices que entram em contratos de aluguel
Não existe um índice único obrigatório. A lei deixa que as partes escolham, desde que esteja escrito no contrato. Os quatro mais usados:
- IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IBGE): é a inflação oficial do Brasil, a mesma usada pelo Banco Central como meta. Tende a ser mais estável e previsível. Virou padrão em muitos contratos residenciais novos a partir de 2022.
- IGP-M — Índice Geral de Preços do Mercado (FGV): histórico em contratos de aluguel. Mais volátil porque pesa muito o atacado e o dólar. Em 2020-2022 acumulou variações altíssimas (mais de 30% em 12 meses), o que gerou ondas de renegociação e ações revisionais.
- INPC — Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IBGE): similar ao IPCA, mas ponderado para famílias que ganham entre 1 e 5 salários mínimos. Costuma andar próximo do IPCA, ligeiramente acima em momentos de alta de alimentos.
- IPC-FIPE — Índice de Preços ao Consumidor (FIPE/USP): regional, apurado em São Paulo. Era comum em contratos paulistanos antigos. Hoje raro.
O que a Lei do Inquilinato garante
A Lei 8.245/1991 é a regra-base de toda locação no Brasil. Para reajuste, o que vale saber:
- Frequência: só uma vez por ano. Contrato que tente prever reajuste semestral é nulo.
- Índice obrigatório no contrato: sem cláusula expressa, vale o IPCA por aplicação supletiva.
- Data de aplicação: aniversário do contrato ou do último reajuste, qual for mais recente.
- Direito de renegociar: após 3 anos, qualquer parte pode pedir revisão judicial do valor para alinhar ao preço de mercado (Art. 19).
- Notificação: não há prazo legal para o proprietário avisar do reajuste, mas o costume é 30 dias antes. Atraso na cobrança não anula o reajuste: o proprietário pode cobrar retroativamente até o aniversário.
Perguntas frequentes
Quando o aluguel pode ser reajustado?
Apenas uma vez por ano, sempre após 12 meses de contrato ou 12 meses do último reajuste. A regra está na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 17 e seguintes. Reajuste antes desse prazo é nulo, mesmo que o contrato preveja o contrário. A data de aplicação é a do aniversário do contrato (ou do último reajuste).
Qual índice meu contrato usa?
O índice deve estar especificado em cláusula do contrato. Os mais comuns são IPCA (IBGE, inflação oficial, virou padrão em muitos contratos residenciais desde 2022), IGP-M (FGV, historicamente o mais usado mas perdeu espaço pela volatilidade entre 2020 e 2022) e INPC (IBGE, mais voltado a famílias de baixa renda). Em alguns contratos antigos: IPC-FIPE em São Paulo. Sem cláusula expressa, a Lei do Inquilinato manda usar o IPCA (definido pela Resolução do CMN). Verifique o contrato: a sigla deve estar escrita por extenso.
IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o inquilino?
Depende do momento. Em períodos de inflação alta na cesta atacadista (commodities, dólar), o IGP-M sobe muito acima do IPCA: em 2020-2021, IGP-M acumulou 37% em 12 meses contra ~8% do IPCA. Resultado: contratos vinculados ao IGP-M tiveram reajustes brutais, e a Justiça aceitou em vários casos a substituição do índice por IPCA via ação revisional. Em períodos calmos, os dois andam parecidos. Para o inquilino, IPCA dá mais previsibilidade. Para o proprietário, IGP-M pode acompanhar melhor o aumento do custo de manutenção (que sobe junto com commodities).
O índice está negativo: meu aluguel diminui?
Tecnicamente sim, se o contrato prevê reajuste pelo índice. Quando IGP-M ou IPCA acumulado 12 meses fecha negativo (deflação), o cálculo dá um valor menor que o aluguel atual. Mas na prática, é raro: a maioria dos contratos tem cláusula de "reajuste positivo" ou simplesmente mantém o aluguel quando o índice é negativo. Vale conferir o contrato. Se houver cláusula obrigando o reajuste pelo índice, a parte beneficiada (no caso, o inquilino) pode exigir judicialmente.
O reajuste foi muito alto. Posso renegociar ou contestar?
Sim, em duas vias. Renegociação amigável: vale a pena conversar com o proprietário ou imobiliária antes do vencimento, especialmente se o índice contratado teve pico (caso do IGP-M em 2020-2022). Muitos donos aceitam reduzir para evitar perder bom inquilino. Ação revisional: depois de 3 anos do contrato ou do último reajuste judicial, qualquer parte pode pedir revisão na justiça (Lei do Inquilinato art. 19). O juiz fixa novo valor com base no preço de mercado, com perícia se necessário.
O reajuste vale para o condomínio também?
Não diretamente. O condomínio é cobrado separadamente e segue a planilha aprovada na assembleia do prédio, podendo subir mais ou menos que o índice de inflação. O IPTU também é separado: o reajuste anual é definido pela prefeitura, geralmente pelo IPCA municipal ou índice próprio. O que a calculadora calcula é só o aluguel (o "valor locatício").
O contrato é antigo (10+ anos) e nunca foi reajustado. Como fazer?
Se o contrato tem cláusula de reajuste anual mas o proprietário nunca aplicou, ele pode aplicar retroativamente apenas o último reajuste vencido, não todos os anos anteriores. A jurisprudência considera que reajustes não aplicados ano após ano implicam renúncia tácita ao direito. Para o futuro, o reajuste passa a valer a partir do próximo aniversário. Se nunca houve cláusula de reajuste, vale a regra de aplicar IPCA, mas é caso bom para renegociar via ação revisional.
Aluguel comercial usa o mesmo índice?
Pode usar, mas costuma ser diferente. Locação comercial historicamente prefere o IGP-M, porque ele reflete melhor o custo da atividade empresarial (commodities, energia, insumos). Locação residencial migrou para IPCA nos últimos anos. Em locação built-to-suit (galpão construído sob medida), pode haver índice próprio negociado. A regra básica da Lei do Inquilinato vale para ambas: 12 meses entre reajustes, índice no contrato.
No fim do contrato, o aluguel pode ser revisado livremente?
Na renovação do contrato escrito (geralmente 30 ou 36 meses), as partes podem negociar livremente o novo valor. Não há limitação legal: as duas partes têm que concordar. Quem está pensando em comprar em vez de continuar alugando pode simular as parcelas no simulador de financiamento imobiliário. Se o contrato terminou e o inquilino continua no imóvel sem novo contrato (locação por prazo indeterminado), aplica-se a regra do reajuste anual pelo índice contratual original. O proprietário pode pedir despejo ou propor renovação com valor diferente, mas precisa respeitar prazos de notificação (geralmente 30 dias).
Onde consulto o índice acumulado em 12 meses?
IBGE publica IPCA e INPC mensalmente em ibge.gov.br. FGV publica IGP-M em portalibre.fgv.br. O Banco Central tem uma "Calculadora do Cidadão" em bcb.gov.br/calcidadao que aceita o período exato do seu contrato (mês de assinatura → mês de reajuste) e devolve o acumulado pronto pra usar. Vale especialmente para contratos com aniversário em data específica, não em janeiro.
Como esta calculadora é mantida
- As tabelas (IR, INSS, salário mínimo) vêm direto das fontes oficiais — Receita Federal, Previdência Social, Banco Central — coletadas automaticamente por um pipeline que roda no nosso servidor e versiona cada coleta.
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Esta calculadora é uma ferramenta de simulação. Casos com várias fontes de renda, ganho de capital, planejamento previdenciário complexo ou situação tributária específica precisam da análise de um contador habilitado.
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