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Simulador de Financiamento Imobiliário 2026

Quanto cabe na parcela e quanto de renda o banco vai exigir? Compara SAC e PRICE lado a lado, mostra primeira e última parcela, juros totais e o piso de renda familiar exigido pelos bancos.

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Valor financiado

LTV (loan-to-value):

Prazo total

Taxa mensal equivalente:

SAC

Primeira parcela

Última parcela
Parcela média
Total pago
Total de juros
Renda mínima exigida

Banco usa a primeira parcela na análise (30% da renda familiar).

PRICE

Parcela fixa

Última parcela
Parcela média
Total pago
Total de juros
Renda mínima exigida

Parcela constante, banco usa esse valor na análise.

Comparação direta

Diferença no total pago
Diferença em juros
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SAC vs PRICE: o que muda na prática

Os dois sistemas usam a mesma taxa de juros e o mesmo saldo devedor inicial, mas dividem a conta de jeitos diferentes. No SAC, a amortização (a parte que abate do saldo devedor) é a mesma todo mês. Como os juros são calculados sobre o saldo restante, eles caem mês a mês. A parcela cai junto, suavemente, de R$ X na primeira para algo bem menor na última.

No PRICE, a parcela é constante. Para isso funcionar, os juros são pagos com prioridade no início e a amortização cresce devagar. Resultado: nos primeiros anos, quase tudo que você paga vira juros. Só depois do meio do prazo a amortização começa a pesar mais. O custo total é maior porque o saldo devedor permanece alto por mais tempo, gerando juros por mais tempo.

Em prazos curtos (até 5 anos), a diferença entre os dois é pequena. Em prazos longos (20–35 anos), o SAC pode pagar de 10% a 25% menos em juros totais, dependendo da taxa.

Os custos que não aparecem na parcela

Além da parcela mensal, financiar imóvel traz custos pontuais que somam fácil de 4% a 6% do valor à vista. Vale dimensionar antes de assinar:

Por isso, quem tem só o exato 20% de entrada na conta vai descobrir tarde que ainda falta separar mais 5% para essas despesas iniciais.

Perguntas frequentes

SAC ou PRICE: qual sistema vale mais a pena?
Na maioria dos cenários de financiamento imobiliário (prazos longos, 20–35 anos), o SAC paga menos juros no total. A primeira parcela é maior porque a amortização é constante e os juros caem rápido nos primeiros anos. Em compensação, o SAC exige renda inicial maior, porque o banco aprova com base na primeira parcela. O PRICE tem parcela fixa, mais fácil de orçar e exige renda menor para aprovar, mas o custo total é maior porque mais juros são pagos ao longo do tempo. Quem aguenta a parcela inicial mais alta sai ganhando com SAC.
Quanto preciso de entrada?
No SFH (Sistema Financeiro de Habitação, imóveis até R$ 1,5 milhão), os bancos financiam até 80% do valor do imóvel. Significa entrada mínima de 20%. Existem produtos que financiam até 90% (Caixa Pró-Cotista, Minha Casa Minha Vida para faixas específicas), mas com taxa um pouco maior. Em geral, vale aumentar a entrada o quanto puder: cada R$ 1 a mais de entrada reduz a base de cálculo dos juros pelo prazo inteiro.
Quanto de renda preciso ter para o banco aprovar?
A regra geral dos bancos é que a parcela não pode passar de 30% da renda familiar bruta. Para um financiamento com primeira parcela de R$ 3.000, o banco exige renda mínima de R$ 10.000. No SAC, o banco analisa a primeira parcela (a maior); no PRICE, a parcela fixa. Renda familiar conta a soma de cônjuges ou de coobligados. Alguns bancos chegam a aceitar 35% para clientes com bom histórico ou outros relacionamentos.
Posso usar o FGTS na entrada ou para amortizar?
Sim, em três situações: (1) na entrada, para abater o valor financiado, (2) para amortizar saldo devedor, a cada 2 anos, ou (3) para pagar até 80% das parcelas em atraso. Requisitos: imóvel pelo SFH, valor até R$ 1,5 milhão, ser o único imóvel residencial em seu nome no município onde mora ou trabalha, e ter pelo menos 3 anos de contribuição ao FGTS (somando todos os contratos da vida).
Quais são os custos além da parcela do financiamento?
Vários, e somam fácil 4–6% do valor do imóvel à vista: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, 2–3% conforme município, vai para a prefeitura), registro em cartório (~1–1,5% do valor), escritura ou contrato com força de escritura, laudo de avaliação do imóvel (cobrado pelo banco, R$ 1–3 mil), tarifa de análise de crédito e seguro DFI + MIP embutidos na parcela (danos físicos + morte/invalidez). Inclua também o IPTU anual no orçamento. No SFH, ITBI tem desconto de 50% no município do RJ e benefícios similares em outros municípios.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
SFH (Sistema Financeiro de Habitação): cobre imóveis residenciais até R$ 1,5 milhão, permite uso de FGTS, tem teto de juros e benefícios fiscais (desconto de ITBI em alguns municípios, alíquota IR reduzida em ganho de capital na venda). SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): cobre imóveis residenciais acima do teto do SFH e qualquer imóvel comercial. Sem teto de valor, sem teto de juros (cada banco define), sem benefícios do SFH, FGTS não é aceito. Quem compra imóvel popular usa SFH; quem compra imóvel de alto padrão ou comercial cai no SFI.
Qual taxa de juros está sendo praticada em 2026?
Varia bastante entre bancos e produtos: Caixa costuma ter as menores taxas no SFH (entre 9 e 11% a.a. + TR para imóveis residenciais, com TR próxima de zero em 2026); Itaú, Bradesco, Santander giram entre 10 e 12% a.a. + TR; bancos digitais e fintechs vêm chegando com ofertas entre 9,5 e 11%. As taxas mudam conforme Selic, perfil do cliente e relacionamento (cliente com salário no banco costuma pegar 0,5–1% a menos). Comparar com pelo menos 3 bancos antes de fechar é regra de ouro.
Posso amortizar e quitar antes do prazo?
Sim, e sem multa em qualquer financiamento (proibida por lei). Você escolhe entre reduzir o prazo (paga a mesma parcela e termina mais cedo) ou reduzir a parcela (mantém o prazo, parcela cai). Quem está apertado prefere reduzir parcela; quem aguenta a parcela atual prefere reduzir prazo, porque o ganho total em juros é maior. Cada banco tem regra própria sobre frequência de amortização (mensal, trimestral) e valor mínimo. Quitação total a qualquer momento.
O que é TR e por que entra no financiamento imobiliário?
TR (Taxa Referencial) é um índice calculado pelo Banco Central a partir da remuneração média dos CDB de 30 dias. Os contratos de financiamento imobiliário têm a taxa expressa como "TR + X% a.a.": parte da remuneração varia conforme a TR mensal, parte é o spread fixo do banco. Desde 2017, a TR fica em zero ou próxima de zero, então na prática o financiamento se comporta como taxa fixa de X% a.a. Se a TR voltar a subir (como em ciclos passados), as parcelas sobem junto. Existem também contratos atrelados ao IPCA ou poupança, menos comuns e geralmente mais arriscados.
Vale mais a pena consórcio ou financiamento?
São coisas diferentes. O financiamento entrega o imóvel imediatamente, com juros. O consórcio exige sorteio ou lance para a contemplação (pode levar anos), não tem juros mas tem taxa de administração (~15–25% do valor do bem ao longo do prazo) e fundo de reserva. Vale consórcio para quem não tem pressa de morar no imóvel e quer evitar juros (simule o investimento equivalente na calculadora de juros compostos); vale financiamento para quem precisa do imóvel agora. Combinar os dois também funciona: financia agora, usa carta de consórcio mais tarde para amortizar uma parte grande do saldo.

Como esta calculadora é mantida

  • As tabelas (IR, INSS, salário mínimo) vêm direto das fontes oficiais — Receita Federal, Previdência Social, Banco Central — coletadas automaticamente por um pipeline que roda no nosso servidor e versiona cada coleta.
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Esta calculadora é uma ferramenta de simulação. Casos com várias fontes de renda, ganho de capital, planejamento previdenciário complexo ou situação tributária específica precisam da análise de um contador habilitado.

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