IGP-M ou IPCA no aluguel: qual escolher em 2026

Resposta rápida

Os dois índices mais usados no reajuste anual de aluguel são o IGP-M, calculado pela FGV, e o IPCA, calculado pelo IBGE. O IGP-M é bem mais volátil porque 60% do peso vem do atacado (commodities e dólar); o IPCA mede só preços ao consumidor e costuma ser mais estável. Inquilino tende a preferir IPCA; proprietário historicamente prefere IGP-M, mas a onda de 2020-2022 (quando o IGP-M acumulou mais de 30% em 12 meses) levou muitos contratos a migrar para IPCA via aditivo. Quando o contrato não cita índice, a Lei do Inquilinato manda aplicar o IPCA.

Como o IGP-M é calculado

O Índice Geral de Preços - Mercado é apurado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). A coleta acontece entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência, e a divulgação sai sempre no fim do mês.

A composição do IGP-M tem três pernas com pesos fixos:

• IPA - Índice de Preços ao Produtor Amplo (60%): mede a variação de preços no atacado, antes de o produto chegar ao varejo. Pega matérias-primas, commodities agrícolas, minério, aço, combustíveis, produtos industrializados na boca da fábrica.
• IPC - Índice de Preços ao Consumidor (30%): cesta de consumo de famílias com renda de 1 a 33 salários mínimos em sete capitais. Alimentação, transporte, saúde, educação, vestuário.
• INCC - Índice Nacional de Custo da Construção (10%): variação de preços de materiais e mão de obra do setor de construção civil.

O peso de 60% no atacado é o que define o comportamento do índice. Quando o dólar dispara, as commodities sobem e o IGP-M acompanha rápido, mesmo que isso ainda não tenha chegado ao bolso do consumidor.

O IGP-M virou referência de aluguel por uma razão histórica: era o índice usado pela FGV nos contratos privados desde os anos 1990, e a praxe ficou. Não há nenhuma lei dizendo que o IGP-M é o índice de aluguel: ele entra no contrato porque as partes acordaram.

Como o IPCA é calculado

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). É o índice oficial de inflação do Brasil, usado pelo Banco Central para perseguir a meta do CMN.

A cesta cobre famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, em 13 regiões metropolitanas mais Brasília, Goiânia e Campo Grande. O IPCA pesa nove grupos de despesa:

Grupo	Peso aproximado
Alimentação e bebidas	25%
Transportes	18%
Habitação	15%
Saúde e cuidados pessoais	13%
Despesas pessoais	10%
Vestuário	5%
Educação	5%
Artigos de residência	4%
Comunicação	5%

Os pesos são revisados a cada poucos anos, conforme a Pesquisa de Orçamentos Familiares atualiza a estrutura de consumo das famílias brasileiras.

Por medir só varejo, o IPCA absorve choques cambiais com atraso (o supermercado demora a repassar o dólar) e nunca capta movimentos puros de commodity. Em troca, ele é menos volátil e segue de perto o custo de vida real.

A volatilidade de 2020-2022

O caso que mudou a percepção do mercado de aluguel sobre o IGP-M foi o triênio de pandemia e dólar alto.

Período	IGP-M acumulado 12 meses	IPCA acumulado 12 meses
Junho 2020	7,3%	2,1%
Dezembro 2020	23,1%	4,5%
Junho 2021	35,8%	8,4%
Dezembro 2021	17,8%	10,1%
Junho 2022	10,7%	11,9%

No pico de junho de 2021, contratos com IGP-M tiveram aluguel reajustado em 35% num único ano. Para um aluguel de R$ 2.500, o reajuste virou um salto para R$ 3.395. Muitos inquilinos saíram de imóveis ou bateram na Justiça pedindo revisão.

A Justiça acolheu boa parte dessas ações. Tribunais estaduais aceitaram a tese de “imprevisibilidade extraordinária” do índice naquele período e substituíram o IGP-M pelo IPCA em decisões individuais. O Superior Tribunal de Justiça chegou a sinalizar simpatia à substituição em casos extremos, embora não tenha consolidado súmula geral.

Depois de 2022 o IGP-M voltou a desacelerar e os anos seguintes ficaram em faixas mais comportadas (4% a 6% ao ano), mas o trauma ficou. A grande migração de contratos para IPCA aconteceu entre 2021 e 2023.

Tabela comparativa

Característica	IGP-M	IPCA
Órgão	FGV	IBGE
Frequência	Mensal	Mensal
Peso atacado	60%	0%
Peso varejo	30%	100%
Construção civil	10%	0%
Volatilidade histórica	Alta	Moderada
Acumulado 12 meses pico 2020-2021	~37%	~8%
Acumulado 12 meses 2024-2025	~4-6%	~4-5%
Sensibilidade ao dólar	Forte	Indireta
Uso como meta de inflação	Não	Sim (Banco Central)

Em períodos calmos, com dólar estável e commodities sem oscilação grande, os dois índices ficam próximos. A diferença aparece nos choques, e aí o IGP-M sempre disparou com mais intensidade.

Qual escolher: visão do inquilino vs proprietário

A escolha entre IGP-M e IPCA é uma escolha de exposição a risco.

Do lado do inquilino, o IPCA é quase sempre a opção mais previsível. Ele acompanha o custo de vida real, então o reajuste tende a bater com a evolução do salário. Em ano de crise, o IPCA também sobe, mas raramente passa muito acima de 10% ao ano. Para quem mora de aluguel a longo prazo, IPCA significa parcela do orçamento estável.

Do lado do proprietário, o IGP-M oferece um upside em períodos de inflação alta de commodities. Em troca, ele aumenta o risco de inadimplência e de saída do inquilino. Proprietário que aplicou IGP-M em 2020-2022 muitas vezes ganhou na conta do papel mas perdeu o inquilino e ficou meses com o imóvel vazio até realugar pelo preço de mercado, que tinha subido bem menos que o índice.

A leitura mais usual em 2026 é que o IPCA virou o padrão de mercado em contratos novos. Imobiliárias e plataformas de locação por aplicativo já adotam IPCA como cláusula default. O IGP-M ainda aparece em contratos antigos e em alguns nichos comerciais.

Como negociar a mudança de índice

Trocar o índice num contrato existente é possível e legítimo. O instrumento é o aditivo contratual, assinado pelas duas partes e juntado ao contrato original.

Os passos práticos:

1. Conversa direta: inquilino propõe ao proprietário (ou à imobiliária) a substituição do IGP-M pelo IPCA, geralmente argumentando que o IPCA é o índice oficial e que o IGP-M ficou desalinhado.
2. Acordo sobre a data de aplicação: pode valer já no próximo aniversário do contrato ou ser retroativa, dependendo do que as partes combinarem.
3. Redação do aditivo: cita o número do contrato, identifica as partes, troca expressamente “IGP-M/FGV” por “IPCA/IBGE” na cláusula de reajuste e mantém o resto inalterado.
4. Assinatura e cópia para os dois lados. Não precisa de registro em cartório, mas as duas partes precisam ter o documento assinado.

Em contratos longos com proprietário institucional (rede de aluguel, fundo imobiliário), a negociação fica mais difícil, mas plataformas grandes já têm fluxos prontos para essa troca.

Quando o proprietário se recusa e o IGP-M está claramente fora da curva, a alternativa é ação revisional na Justiça. Custa tempo e advogado, mas tem precedentes favoráveis quando o índice está muito acima do IPCA do mesmo período.

O que acontece se o índice for negativo

Em meses específicos, tanto IGP-M quanto IPCA podem registrar variação negativa. Aconteceu várias vezes no IGP-M em 2022 e 2023, quando commodities caíram. A pergunta natural é: o aluguel pode cair no reajuste?

Tecnicamente sim: se o índice acumulado no período do reajuste é negativo, o reajuste matemático é uma redução do aluguel.

Na prática quase nunca: a maior parte dos contratos traz uma cláusula de “reajuste positivo” ou “preservação do valor”, redigida assim:

“O valor do aluguel será reajustado anualmente pela variação positiva do IGP-M/FGV. Em caso de variação negativa no período, o aluguel permanece inalterado.”

Se essa cláusula está no contrato, o aluguel não cai. Fica congelado até o próximo aniversário, quando o índice acumulado provavelmente vai ter voltado a ficar positivo.

Sem a cláusula, o inquilino pode reivindicar a redução. O proprietário raramente vai protestar, porque a Lei do Inquilinato e o Código Civil obrigam ao cumprimento literal do contrato. Vale checar o seu contrato antes de assumir que o aluguel “tem” que subir todo ano.

A calculadora de reajuste de aluguel aplica o índice acumulado entre duas datas e mostra o novo valor da parcela, útil para conferir o boleto da imobiliária ou simular o efeito da troca de IGP-M para IPCA antes de pedir o aditivo.

Fontes oficiais

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — regras gerais de locação urbana, incluindo reajuste e índices supletivos.
• IBGE — IPCA — metodologia, pesos e séries históricas do IPCA.
• FGV IBRE — IGP-M — composição, calendário de divulgação e séries históricas do IGP-M.
• Calculadora do Cidadão — Banco Central — calcula o índice acumulado entre duas datas, com IPCA, IGP-M, INPC e outros.
• Código Civil, arts. 481 a 488 — disposições gerais sobre contratos de locação.