SFH ou SFI: o sistema de financiamento imobiliário em 2026

Resposta rápida

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) financia imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão, aceita FGTS e tem teto de juros definido pelo CMN. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) não tem teto de valor nem de taxa, serve para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, comerciais ou segundo imóvel, e não aceita FGTS. Quem compra a primeira casa dentro do limite quase sempre vai pelo SFH; quem compra acima do teto ou imóvel não residencial cai no SFI por descarte.

SFH em detalhe: vantagens e requisitos

O SFH foi criado pela Lei 4.380/1964 com o objetivo de baratear o acesso à casa própria. As regras vigentes em 2026 vêm de uma série de resoluções do Conselho Monetário Nacional (CMN) e da Caixa Econômica Federal, que opera como agente principal junto com bancos privados.

Para um financiamento entrar no SFH, três condições precisam bater ao mesmo tempo:

1. Imóvel residencial, urbano, em condições de habitação.
2. Valor de venda até R$ 1,5 milhão, limite vigente em 2026 fixado pelo CMN. Esse teto já foi R$ 1,5 milhão por anos e tende a subir conforme a inflação acumulada justifica reajuste.
3. Tomador pessoa física, comprando para morar ou para uso da família.

Em troca de aceitar essas restrições, o tomador ganha:

• Taxa de juros teto definida pelo CMN, geralmente entre 9% e 12% a.a. mais TR. Em 2026 a Caixa pratica perto de 9,9% a.a. + TR no programa Casa Verde e Amarela e bancos privados ficam entre 10% e 12% para clientes sem relacionamento.
• Direito de usar o FGTS na entrada, na amortização do saldo ou para abater parcelas em atraso.
• Quitação por seguro habitacional (MIP e DFI) embutidos na parcela, obrigatórios desde a criação do sistema.

A combinação FGTS + juros menores costuma deixar a parcela bem mais cabível no bolso do que um financiamento livre.

SFI em detalhe: quando faz sentido

O SFI veio depois, pela Lei 9.514/1997, para destravar o mercado imobiliário fora do escopo do SFH. A ideia era simples: criar um sistema sem teto e sem subsídio, em que banco e tomador negociam livremente as condições.

Características práticas:

• Sem limite de valor do imóvel. Vale para apartamento de cobertura, casa de luxo, terreno, imóvel comercial.
• Sem teto de juros. Cada banco define a taxa conforme risco do tomador e custo de captação. Na prática, taxas SFI ficam entre 10% e 15% a.a. + TR em 2026.
• Não aceita FGTS em hipótese alguma. O comprador precisa juntar entrada com recursos próprios.
• Garantia por alienação fiduciária (mais sobre isso adiante).

O SFI é a saída quando o imóvel custa acima de R$ 1,5 milhão, quando é segundo imóvel da família, ou quando o uso é comercial (sala, loja, galpão). Investidor que compra apartamento para alugar também opera no SFI, porque o SFH exige uso residencial pelo próprio tomador.

Comparação direta

Característica	SFH	SFI
Valor máximo do imóvel	R$ 1,5 milhão	Sem teto
Uso de FGTS	Sim	Não
Tipos de imóvel	Apenas residenciais	Residenciais e comerciais
Teto de juros	Definido pelo CMN	Livre, definido pelo banco
Faixa de taxa em 2026	9% a 12% a.a. + TR	10% a 15% a.a. + TR
Garantia	Alienação fiduciária	Alienação fiduciária
Tomador	Pessoa física	Pessoa física ou jurídica

A escolha entre os dois quase nunca é livre: o sistema é determinado pelo perfil do imóvel e do comprador. Quem cabe no SFH não tem motivo para sair dele.

O FGTS no SFH

O uso do FGTS é a vantagem mais concreta do SFH. As regras estão na Resolução 702/2012 do Conselho Curador do FGTS e em atualizações posteriores. Para usar o saldo do fundo, o tomador precisa atender a:

• Imóvel residencial urbano com valor de avaliação até R$ 1,5 milhão.
• Único imóvel em nome do tomador no mesmo município onde mora ou trabalha.
• Três anos de trabalho sob regime do FGTS, somando todos os vínculos (não precisa ser consecutivo).
• Não estar usando o FGTS em outro financiamento ativo no SFH.

O FGTS pode entrar em três momentos: na entrada (mais comum, principalmente na Caixa), na amortização do saldo devedor (a cada 2 anos) ou para abater até 80% de até 12 parcelas em atraso. Mais detalhes sobre o saldo e a tabela de meses na calculadora FGTS.

A vantagem prática: cada R$ 50 mil de FGTS aplicado na entrada reduz a parcela em torno de R$ 400 a R$ 500 num financiamento de 30 anos com taxa SFH típica. Para quem tem 5 a 10 anos de carteira assinada, o saldo costuma cobrir boa parte da entrada.

Alienação fiduciária: a garantia em ambos os sistemas

Antes de 1997 o financiamento usava hipoteca como garantia, e a retomada do imóvel inadimplente levava dois anos ou mais na Justiça. A Lei 9.514/1997 criou a alienação fiduciária para acelerar esse processo.

Como funciona: o imóvel fica registrado em nome do banco até a quitação. O comprador tem a posse e usa o bem livremente, mas a propriedade só passa para ele quando o saldo zera. Se o comprador inadimplir, o banco pode tomar o imóvel em 3 a 6 meses por procedimento extrajudicial, sem precisar de sentença judicial.

A alienação fiduciária virou padrão tanto no SFH quanto no SFI. Hipoteca tradicional praticamente não existe mais em contratos novos. Para o comprador, o efeito é que o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência é alto e rápido. Cair em três parcelas em atraso pode bastar para o banco iniciar a retomada.

A contrapartida positiva é que essa segurança jurídica para o banco baixa os juros em comparação com o que seria cobrado sem garantia tão líquida. Por isso o SFH consegue operar com taxas de um dígito ou pouco acima.

Bancos e taxas vigentes em 2026

Os cinco maiores operadores de crédito imobiliário no Brasil em 2026 são Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

• Caixa: principal banco do SFH e único agente do programa social Minha Casa Minha Vida. Taxas a partir de 8% a.a. + TR para faixas de renda baixa, 9,9% a.a. + TR para SFH padrão. Exige correntista ou abertura de conta.
• Itaú: opera SFH e SFI. Taxas a partir de 10% a.a. + TR no SFH para clientes com investimentos ou folha de pagamento no banco. Tabela SAC e Price disponíveis.
• Bradesco e Santander: condições parecidas com Itaú, com promoções sazonais para captação.
• Banco do Brasil: opera SFH com taxa competitiva para servidor público e clientes com investimentos. SFI presente mas menos agressivo.

Para qualquer banco, o comprometimento de renda fica em 30% da renda familiar bruta, regra do CMN. Quem ganha R$ 10 mil tem teto de parcela em R$ 3 mil. Antes de procurar a agência, vale rodar o cenário no simulador de financiamento imobiliário para ver se a parcela cabe no bolso e se o prazo está alinhado com a idade do tomador (que afeta o seguro MIP).

Fontes oficiais

• Banco Central — Sistema Financeiro de Habitação — regras gerais do SFH.
• Lei 4.380/1964 — institui o SFH.
• Lei 9.514/1997 — institui o SFI e a alienação fiduciária de imóvel.
• Resolução CMN 4.676/2018 — regulamenta o crédito imobiliário e o teto de R$ 1,5 milhão do SFH.
• Resolução 702/2012 do Conselho Curador do FGTS — regras para uso do FGTS em imóveis.
• Caixa — Habitação — simulador e tabelas de taxas vigentes.