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Calculadora de IPTU 2026

Estima o IPTU anual de imóvel residencial, comercial ou terreno nas 30 maiores cidades do Brasil, com desconto de cota única e comparativo de parcelamento.

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A fórmula explicada na prática

Imagine um apartamento em SP com valor venal de R$ 400.000. Alíquota residencial nominal: 1%. O IPTU bruto é R$ 4.000. Com desconto de 4% para cota única, fica R$ 3.840 à vista. Parcelado em 10 vezes, dá R$ 400 por mês.

Agora pegue o mesmo apartamento em Goiânia: valor venal R$ 400.000, alíquota residencial 0,3%, IPTU bruto R$ 1.200. Com 12% de desconto à vista, fica R$ 1.056. A diferença para SP, no mesmo imóvel hipotético, é de R$ 2.800 por ano. Por isso muita gente reclama do IPTU paulistano e quase ninguém comenta o de Goiânia.

O valor venal usado pela prefeitura quase sempre fica abaixo do valor real de mercado. Em SP, um apartamento que vale R$ 600.000 no mercado costuma ter valor venal de R$ 400.000 (cerca de 67%). É proposital: a base de cálculo fiscal foi calibrada para que a tributação não se torne politicamente impagável.

Progressividade: por que imóveis maiores pagam alíquota maior

A EC 29/2000 alterou a CF art. 156 §1º para autorizar progressividade no IPTU em razão do valor venal. Antes, prevalecia o entendimento do STF (Súmula 668) de que progressividade só cabia em IPTU territorial com função social. Após a emenda, virou regra aceita.

Hoje SP, RJ, BH, Salvador, Porto Alegre e outras capitais aplicam tabelas escalonadas: cada faixa de valor venal tem uma alíquota maior, com fórmula de desconto progressivo que suaviza a curva. O efeito prático: dois apartamentos no mesmo município com valores venais R$ 200 mil e R$ 800 mil podem ter alíquotas efetivas de 0,7% e 1,4%, respectivamente. O IPTU dobra na alíquota e quadruplica em valor.

Esta calculadora usa uma alíquota representativa da faixa residencial mais comum (imóveis de R$ 200 mil a R$ 700 mil). Para imóveis muito acima ou abaixo, o IPTU emitido pode diferir em ±15% do estimado aqui.

Por que o terreno paga tanto IPTU

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) deu aos municípios um instrumento poderoso: a progressividade no tempo para terrenos sem uso em áreas urbanas com plano diretor que exija edificação. A lógica é forçar o proprietário a construir, vender ou perder o terreno para o município. O caminho:

  1. Município notifica o proprietário do terreno para parcelar, edificar ou utilizar.
  2. Prazo de 1 ano para apresentar projeto, 2 anos para iniciar a obra.
  3. Sem cumprimento, o IPTU passa a ser progressivo no tempo: a alíquota dobra a cada ano, até o teto de 15%.
  4. Após 5 anos cobrando alíquota máxima, o município pode desapropriar o terreno e pagar em títulos da dívida pública (Estatuto da Cidade art. 8º).

Na prática, pouquíssimas cidades chegam até a desapropriação, mas a alíquota progressiva já força negociação. Em São Paulo, alguns terrenos no centro pagam IPTU equivalente a 5%-10% do valor de mercado por ano, o que torna economicamente inviável manter o lote vago.

Perguntas frequentes

Como o IPTU é calculado?
A fórmula básica é simples: IPTU = Valor Venal × Alíquota. O valor venal é o que a prefeitura estima como preço de mercado do imóvel (geralmente abaixo do real, conforme planta genérica de valores). A alíquota vem da lei municipal e varia por tipo: residencial costuma ficar entre 0,3% e 1,2%, comercial entre 1% e 2%, e territorial (terreno sem edificação) pode chegar a 4% conforme o Estatuto da Cidade. Algumas capitais aplicam progressividade por faixa de valor venal: quanto maior o imóvel, maior a alíquota efetiva.
O que é valor venal?
A estimativa de valor de mercado do imóvel feita pela prefeitura por meio da Planta Genérica de Valores (PGV). Considera localização, área construída, padrão construtivo, idade, infraestrutura urbana e outros critérios definidos no Código Tributário Municipal. Quase sempre fica abaixo do preço real de venda (em SP, costuma ser 50% a 70% do valor de mercado). A PGV é atualizada por lei a cada poucos anos. Quando há reajuste, o IPTU sobe junto.
Por que SP, RJ e BH têm alíquotas progressivas?
A CF art. 156 §1º (alterada pela EC 29/2000) e o art. 7º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) autorizam progressividade no IPTU como instrumento da função social da propriedade. Em SP, por exemplo, a alíquota residencial nominal é 1%, mas o valor real aplicado vai de 0,8% para imóveis até R$ 165 mil até 1,8% para imóveis acima de R$ 1,3 milhão, com fórmula de redução progressiva. Esta calculadora usa a alíquota representativa do imóvel residencial padrão; para o valor exato, consulte o carnê emitido.
Quem tem isenção do IPTU?
Cada município tem regras próprias, mas a hipótese mais comum é o aposentado de baixa renda com imóvel residencial único — quem está prestes a se aposentar pode planejar essa transição —, com limites de valor venal e renda familiar. Outras isenções típicas: imóveis de entidades religiosas, partidos políticos, sindicatos e instituições sem fins lucrativos (CF art. 150 VI); ex-combatentes; portadores de doença grave (em alguns municípios); imóveis tombados pelo patrimônio histórico. A solicitação geralmente é anual e exige protocolar pedido na prefeitura entre outubro e dezembro do ano anterior.
Compensa pagar à vista?
Quase sempre sim, se o desconto à vista for maior do que o rendimento líquido (descontado IR) que você teria deixando o dinheiro aplicado nos 10 meses do parcelamento. Em 2026, com Selic em níveis altos, R$ 5.000 em CDB 100% CDI por 10 meses rende ~R$ 350 líquidos (compare com a calculadora de juros compostos para confirmar). Se o desconto à vista da sua prefeitura é 8% sobre R$ 5.000 = R$ 400, vale pagar à vista. Se for 4% (R$ 200), vale parcelar e investir. Em SP o desconto é só 4%, em Goiânia chega a 12%: varia muito.
O parcelamento em 10x cobra juros?
Não. A maioria das prefeituras oferece 10 parcelas mensais sem juros embutidos (a lei municipal define o número de parcelas, geralmente entre 8 e 12). Atenção: cada parcela tem vencimento próprio, e atraso gera multa de 2% no mês mais juros de 1% ao mês acumulados. Quem paga em dia o parcelamento não paga juros nominais. A diferença para a cota única é só o desconto que se perde.
Como contestar o IPTU?
Se você acha que o valor venal está alto demais ou houve erro de classificação do imóvel (área construída, padrão, uso), o caminho é a impugnação administrativa na prefeitura. Prazos típicos: 30 a 60 dias após o recebimento do carnê. Documentação: matrícula atualizada, IPTU anterior, fotos do imóvel, planta, comparativo de imóveis vizinhos com valor menor. Sem êxito administrativo, cabe ação judicial. STJ pacificou que reajustes de valor venal por decreto (sem lei) são inconstitucionais, então prefeituras só podem reajustar o IPTU acima da correção pela inflação por lei municipal específica.
IPTU territorial é diferente?
Sim, e costuma ser bem mais caro. Terreno sem construção (lote vago) paga IPTU territorial, com alíquota geralmente 50% a 200% maior que a residencial. Em RJ é 3,5%, em BH chega a 3%, em SP 1,5%. Pior: o Estatuto da Cidade (art. 7º) autoriza progressividade no tempo para terrenos sem uso em áreas urbanas com plano diretor exigindo edificação. A alíquota pode dobrar a cada ano até o teto de 15%, forçando o proprietário a vender ou construir. Em SP, alguns lotes pagam IPTU equivalente a 5-10% do valor de mercado por ano.
IPTU atrasado: o que acontece?
O município inscreve o débito em Dívida Ativa Municipal, geralmente 30 a 90 dias após o vencimento. A Certidão de Dívida Ativa (CDA) pode ser protestada em cartório e impedir o registro de venda, transferência ou financiamento do imóvel. Após inscrição, a prefeitura pode ajuizar execução fiscal, com penhora do próprio imóvel (a lei autoriza, embora seja raro). Para regularizar: pagar à vista (com multa + juros), parcelar via prefeitura, ou aderir a programas de Refis quando lançados (várias prefeituras oferecem a cada 2-3 anos).
Compra um imóvel: o IPTU atrasado é meu problema?
Sim, sempre. O IPTU é tributo propter rem: a obrigação acompanha o imóvel, não a pessoa. Quem compra herda o débito, mesmo que ele tenha sido contraído pelo vendedor. Antes de fechar a compra, peça a Certidão Negativa de Débitos Municipais (CND) emitida pela prefeitura. Sem ela, há risco real. Para quem está fechando contrato, vale planejar o orçamento com a simulação de financiamento imobiliário incluindo o IPTU. No contrato de compra e venda, é comum incluir cláusula de responsabilidade do vendedor por débitos anteriores à transferência, mas a prefeitura cobra do dono atual e o comprador depois processa o vendedor para reembolso.

Como esta calculadora é mantida

  • As tabelas (IR, INSS, salário mínimo) vêm direto das fontes oficiais — Receita Federal, Previdência Social, Banco Central — coletadas automaticamente por um pipeline que roda no nosso servidor e versiona cada coleta.
  • As fórmulas seguem a legislação vigente: a base legal (lei, decreto, portaria, instrução normativa) está citada no rodapé desta página, com link para o texto oficial.
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  • Erro de cálculo, sugestão ou dúvida sobre a fonte: fale com a gente pela página de contato. Metodologia completa em /sobre.

Esta calculadora é uma ferramenta de simulação. Casos com várias fontes de renda, ganho de capital, planejamento previdenciário complexo ou situação tributária específica precisam da análise de um contador habilitado.

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